Lebenshaltungskosten und Kapitaldienstfähigkeit

Lebenshaltungskosten und Kapitaldienstfähigkeit: Was Banken bei der Immobilienfinanzierung prüfen

Die Entscheidung für eine Immobilienfinanzierung ist ein großer Schritt. Bevor ein Kredit bewilligt wird, prüfen Banken sorgfältig, ob der Antragsteller langfristig in der Lage ist, die monatlichen Raten zu tragen. Zwei zentrale Faktoren, die dabei eine Rolle spielen, sind die Lebenshaltungskosten und die Kapitaldienstfähigkeit. Doch was bedeuten diese Begriffe genau, und wie beeinflussen sie die Baufinanzierung? Dieser Artikel klärt auf und gibt wichtige Hinweise für angehende Immobilienbesitzer.

Was sind Lebenshaltungskosten?

Die Lebenshaltungskosten umfassen alle regelmäßigen Ausgaben, die für den alltäglichen Lebensbedarf anfallen. Dazu zählen:

• Wohnkosten: Miete oder Betriebskosten (wenn bereits eine Immobilie genutzt wird).
• Verpflegung: Ausgaben für Lebensmittel und Getränke.
• Mobilität: Kosten für Auto, ÖPNV oder andere Transportmittel.
• Versicherungen: Kranken-, Haft­pflicht-, Hausrat- und andere Versicherungen.
• Freizeit und Unterhaltung: Ausgaben für Hobbys, Sport und kulturelle Aktivitäten.
• Sonstige Fixkosten: Verträge wie Internet, Telefon und Streamingdienste.

Die genaue Höhe der Lebenshaltungskosten variiert je nach Haushaltsgröße, Lebensstil und Wohnort. In der Regel orientieren sich Banken an pauschalen Werten, die auf Statistiken und Erfahrungswerten basieren. Diese Pauschalen stellen sicher, dass auch unvorhergesehene Ausgaben berücksichtigt werden.

Kapitaldienstfähigkeit: Ein Schlüsselkriterium für die Baufinanzierung

Die Kapitaldienstfähigkeit beschreibt die Fähigkeit eines Kreditnehmers, die monatlichen Raten für die Immobilienfinanzierung über die gesamte Laufzeit hinweg zu bedienen. Banken bewerten dies anhand des Verhältnisses zwischen den Einnahmen und den Ausgaben eines Haushalts.

Berechnung der Kapitaldienstfähigkeit

Die Bank zieht folgende Formel heran:

Nettoeinkommen – Lebenshaltungskosten – weitere finanzielle Verpflichtungen = Verfügbares Einkommen

Das verfügbare Einkommen wird dann mit der monatlichen Kreditrate verglichen. Eine positive Differenz zeigt, dass der Antragsteller ausreichend finanziellen Spielraum hat, um den Kredit zu bedienen.

Warum ist die Kapitaldienstfähigkeit so wichtig?

Die Kapitaldienstfähigkeit ist ein zentraler Aspekt, um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer finanziell nicht überfordert wird. Eine solide Finanzplanung minimiert das Risiko von Zahlungsausfällen, was sowohl im Interesse der Bank als auch des Kreditnehmers liegt.

Hier eine detaillierte Übersicht von 3 Banken.

Folgender Antrag liegt vor.

Familie mit 2 Kindern möchten ein Haus kaufen. Der Kaufpreis liegt bei 320.000€ + die Nebenkosten. Eine Maklergebühr fällt nicht an. Die Kunden kennen das Haus sehr gut und haben die Möglichkeit diese Immobilie von ihrem Vermieter zu erwerben. Das Haus hat eine Wohnfläche von 123 qm. Das Baujahr ist 1993

Die Kunden haben das Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten. Somit besteht ein Bedarf von 320.000€ Sie tilgen mit 2 % und wählen eine Zinsbindung von 10 Jahren.

Anhand der Tabelle kann man gut erkennen, wie unterschiedlich die Banken rechnen.  

So bewerten Banken die Lebenshaltungskosten

Die Prüfung der Lebenshaltungskosten erfolgt in der Regel über standardisierte Verfahren:

1. Pauschalwerte: Banken nutzen Tabellen mit pauschalen Lebenshaltungskosten, die auf Haushaltsgröße und Region abgestimmt sind. Ein Single in einer Großstadt hat beispielsweise höhere Lebenshaltungskosten als eine vierköpfige Familie auf dem Land.
2. Individuelle Angaben: Antragsteller geben in einem Finanzierungsantrag ihre monatlichen Fixkosten an. Hierzu gehören Stromrechnungen, Versicherungen oder auch Kosten für Kinderbetreuung.
3. Nachweise: Oft müssen Antragsteller Belege, wie Kontoauszüge oder Gehaltsabrechnungen, einreichen, um ihre Angaben zu untermauern.

Immobilienfinanzierung und Kredit: Welche Rolle spielen die Zinssätze?

Die Höhe der Kreditrate wird stark von den aktuellen Zinssätzen beeinflusst. Gerade in Zeiten steigender Zinsen achten Banken besonders genau auf die Kapitaldienstfähigkeit. Selbst kleine Zinserhöhungen können die monatlichen Belastungen deutlich steigern.

Beispielrechnung:

Ein Immobilienkredit über 300.000 Euro mit einem Zinssatz von 3,75 % und einer Tilgung von 2 % ergibt eine monatliche Rate von 1.437,50 Euro. Steigt der Zinssatz auf 4,5 %, erhöht sich die Rate auf 1.625 Euro.

Tipps für Kreditnehmer: So verbessern Sie Ihre Chancen

Wer eine Immobilienfinanzierung plant, sollte sich gut vorbereiten. Hier sind einige Tipps, um die Lebenshaltungskosten und die Kapitaldienstfähigkeit zu optimieren:

1. Budgetplanung: Erstellen Sie eine detaillierte Übersicht über Ihre Einnahmen und Ausgaben. So erkennen Sie Einsparpotenziale.
2. Verbindlichkeiten reduzieren: Tilgen Sie bestehende Kredite oder Ratenzahlungen, um Ihre monatlichen Belastungen zu senken.
3. Rücklagen bilden: Ein finanzielles Polster für unerwartete Ausgaben signalisiert der Bank finanzielle Stabilität.
4. Nebenverdienste: Zusätzliche Einkommensquellen können Ihre Kapitaldienstfähigkeit erhöhen.
5. Realistische Planung: Wählen Sie eine Finanzierungsrate, die auch langfristig tragbar ist. Denken Sie dabei an mögliche Änderungen Ihrer Lebenssituation, wie Elternzeit oder Renteneintritt.

Baufinanzierung: Was passiert, wenn die Kapitaldienstfähigkeit nicht ausreicht?

Sollte die Kapitaldienstfähigkeit nicht ausreichen, gibt es verschiedene Möglichkeiten:

• Eigenkapital erhöhen: Durch einen höheren Eigenkapitaleinsatz kann die Kreditsumme und damit die monatliche Rate reduziert werden.
• Laufzeit verlängern: Eine längere Laufzeit verringert die monatlichen Raten, erhöht jedoch die Gesamtkosten des Kredits.
• Mitantragsteller: Ein zweiter Kreditnehmer, z. B. der Partner, kann die Bonität verbessern.
• Zweite Immobilie als Sicherheit: Zusätzliche Sicherheiten können die Bank dazu bewegen, den Kredit dennoch zu bewilligen.

Fazit: Lebenshaltungskosten und Kapitaldienstfähigkeit im Fokus der Bank

Die Prüfung der Lebenshaltungskosten und der Kapitaldienstfähigkeit ist ein essenzieller Bestandteil jeder Immobilienfinanzierung. Sie dient sowohl der Bank als auch dem Kreditnehmer, um sicherzustellen, dass die Finanzierung langfristig tragfähig ist.

Indem Sie Ihre finanzielle Situation realistisch einschätzen und gut vorbereitet in die Verhandlungen gehen, können Sie Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Kreditantrag deutlich erhöhen. Nutzen Sie diese Erkenntnisse, um Ihre Baufinanzierung optimal zu planen und Ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

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